Acheter un logement existant : l’avant-contrat

Vous êtes décidé à acheter : attention l’avant-contrat vous engage déjà

Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur.

L’avant-contrat peut-être :

- soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il s’engage à vous réserver son logement pendant un délai clairement précisé ; si elle est passée sous seing privé, c’est à dire sous simple signature du vendeur et de l’acquéreur, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de la signature par les deux parties au bureau d’enregistrement du centre des impôts de votre domicile.
- soit une offre ou une promesse unilatérale d’achat : attention, vous vous engagez fermement à acquérir le logement si le vendeur accepte vos conditions, alors que le vendeur, lui, ne s’engage pas à vous vendre son bien. En tout état de cause, si vous signez ce type d’avant-contrat avec ou sans l’intermédiaire d’un professionnel, aucune somme ne peut vous être demandée.
- soit un compromis de vente correspondant à une vente ferme avec début d’exécution et qui engage le candidat acquéreur ainsi que le vendeur.

Prenez le temps d’en analyser le contenu dans le détail

N’hésitez pas à poser des questions au vendeur : vous pouvez lui demander de faire modifier ou supprimer les clauses qui ne vous conviennent pas.
Veillez à ce que figure le maximum de précisions, notamment :
- l’état civil de l’acquéreur et du vendeur, l’origine de la propriété, le prix,
- la description détaillée du logement, les équipements du logement et les annexes,
- la condition suspensive relative à l’obtention des prêts que vous avez sollicités,
- les servitudes privées éventuelles, la situation hypothécaire ou locative du logement, le montant des honoraires de l’intermédiaire chargé de la négociation et à qui incombe le paiement, la date de signature de l’acte authentique…

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété : demandez le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, renseignez vous sur l’état des parties communes et les travaux à venir. Demandez impérativement à consulter dans le détail le règlement de copropriété et les derniers procès verbaux d’assemblées générales. La surface exacte du logement doit être précisée sur l’avant-contrat.
Si le logement est situé dans un lotissement : demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges.

Plusieurs « états » ou « constats » doivent vous être remis pas le vendeur tels que par exemple, le diagnostique de performance énergétique, un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante si le logement a fait l’objet d’un permis de construire avant le 01/07/1997, un constat de risque d’exposition au plomb pour tout logement construit avant le 01/01/1949…
Pour plus d’information, merci de nous consulter.

Vous pouvez avoir intérêt à faire inclure dans l’avant-contrat des clauses suspensives ou résolutoires vous assurant que la vente se réalisera sous certaines conditions : par exemple sous réserve d’avoir revendu votre précédent logement ou d’avoir obtenu un certificat d’urbanisme qui ne fasse pas apparaître des contraintes nuisant à votre projet. Si vous n’obtenez pas le ou les prêts que vous avez demandés ou si l’une des conditions suspensives ou résolutoires que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l’avant-contrat n’est pas réalisée, l’avant-contrat est annulé et les sommes que vous avez versées vous sont alors obligatoirement remboursées.

Ne versez rien avant la signature de l’avant-contrat

En règle générale, le vendeur, pour vous réserver le logement, vous demandera une somme qui peut atteindre 10 % du montant de la vente.
- Ne versez aucune somme directement au vendeur mais libellez un chèque au nom du professionnel (agent immobilier ou notaire) mandaté pour effectuer la transaction.
- En cas de transaction directe avec le vendeur, vous avez intérêt à consigner toute somme versée chez un séquestre (notaire, agent immobilier, avocat, conseiller juridique) que vous aurez choisi avec le vendeur.

Après la signature de l’avant contrat vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours L’avant-contrat doit vous être notifié par lettre recommandée avec AR ou remis par tout autre moyen équivalent (remise par certains professionnels contre émargement ou récépissé, ou pli d’huissier). Si vous souhaitez vous rétracter vous devez le faire par lettre recommandée avec AR dans le délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’avant-contrat ou à compter du lendemain de la remise.
Si vous signez directement l’avant-contrat avec un non professionnel, vous ne versez aucune somme avant l’expiration du délai de 7 jours.
Si vous signez l’avant-contrat avec un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier), toute somme qui peut vous être demandée doit être versée entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière. En cas de rétractation, la somme que vous avez versée, le cas échéant, doit vous être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

NB : Si vous signez directement la vente sans avant-contrat, vous bénéficierez d’un délai de réflexion de 7 jours.

Dernière étape : l’acte authentique

C’est le contrat ou acte de vente établi par le notaire. Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous et le vendeur devant notaire.
- Assurez-vous qu’entre votre visite et la signature de l’acte de vente, il n’y a pas eu de modifications dans le logement et que les équipements prévus existent toujours.
- La remise des clefs se fera chez le notaire sauf conditions particulières.
- Le notaire qui a rédigé l’acte en garde un original (la minute). Il vous remet une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-la précieusement.

 Adil 68 / mai 07