1) L’achat en indivision
Vous partagez la propriété du logement soit à part égale (chacun en possède la moitié) soit de façon inégale (l’un possède 70% l’autre 30% par exemple).
Veillez à ce que la répartition qui figure dans l’acte de vente corresponde à la contribution de chacun d’entre vous au financement.
Vous ne pouvez vendre ou prendre une décision concernant le logement sans l’accord de l’autre : par exemple, si le logement est situé en copropriété vous devrez vous mettre d’accord sur celui qui aura le pouvoir de voter en assemblée générale.
Si l’un d’entre vous veut mettre un terme à l’indivision et demande le partage, l’autre ne peut refuser. En cas de refus, il sera nécessaire de recourir au tribunal.
- Vous pouvez passez une convention d’indivision entre vous
Etablie par acte notarié dans l’acte d’acquisition ou séparément, elle prévoit les modalités de gestion de l’indivision en cas de séparation ou de décès.
Cette convention peut être établie pour une durée déterminée, dans la limite de 5 ans maximum, renouvelable tacitement pour une durée déterminée ou indéterminée.
Elle peut prévoir par exemple la faculté d’acquisition par le survivant de la quote-part du défunt.
- Au décès de l’un d’entre vous
En l’absence de convention, l’autre n’a aucun droit sur l’héritage : ce sont les héritiers du concubin décédé qui deviennent propriétaires de sa part, le survivant sera donc en indivision avec eux. Pour éviter, en cas de conflit, d’être dans l’obligation de vendre votre logement, vous et votre concubin pouvez vous léguer chacun par testament l’usufruit de votre part.
Si vous avez établi une convention, elle peut prévoir qu’au décès de l’un, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt et que la gérance sera confiée au survivant.
- En cas de séparation
Si vous êtes d’accord pour vendre le logement, vous vous partagez le prix proportionnellement à vos quotes-parts respectives. Celui qui désire conserver le logement a un droit de priorité pour racheter la part de l’autre.
Vous pouvez aussi décider de maintenir l’indivision et convenir que l’un d’entre vous restera dans les lieux en contrepartie d’une indemnité dont vous fixerez ensemble le montant.
En l’absence de convention, en cas de désaccord, c’est le tribunal de grande instance qui ordonne le partage ou la poursuite de l’indivision pendant deux ans maximum.
Si vous avez établi une convention d’indivision :
- à durée déterminée : vous êtes théoriquement liés jusqu’à son expiration ; celui d’entre vous qui désire un partage immédiat peut exceptionnellement demander au juge de mettre fin à la convention de façon anticipée.
- à durée indéterminée : le partage peut alors être provoqué plus facilement, à tout moment pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi.
2) La tontine ou pacte tontinier
Il s’agit d’une clause insérée dans l’acte d’acquisition, qui, au décès de l’un d’entre vous, rend le survivant seul propriétaire du logement, quelle que soit sa part versée lors de l’achat.
- En cas de mésentente : à défaut d’accord pour renoncer à la tontine et vendre le logement, la situation est bloquée jusqu’au décès de l’un d’entre vous. Le tribunal ne peut pas vous départager. A la différence de ce qui est possible en indivision, aucun d’entre vous ne peut exiger le partage.
- En cas de décès : lors du décès du premier d’entre vous, l’autre se retrouve seul propriétaire du logement et il est considéré l’avoir été depuis la date d’acquisition du logement. Le coacquéreur décédé est réputé ne jamais avoir été propriétaire du logement.
Ses héritiers n’ont aucun droit sur ce logement.
3) La SCI (Société civile immobilière)
C’est la SCI qui achète et devient propriétaire du logement, vous recevrez des parts sociales proportionnelles à vos apports respectifs.
Vous êtes l’un et l’autre locataires ou occupants à titre gratuit de la société. Vous devez tenir des assemblées et une comptabilité régulière et êtes responsables des dettes de la SCI proportionnellement à votre quote-part.
Les statuts de la SCI (que vous avez intérêt à faire rédiger par un professionnel, par exemple par un notaire ou un avocat spécialisé) préciseront les dispositions qui seront prises en cas de mésentente ou de décès.
Ex : il peut être prévu qu’en cas de décès du premier d’entre vous, la société sera dissoute et continuera avec le seul associé survivant ; le survivant pourra dans ce cas racheter aux héritiers, sans qu’ils puissent s’y opposer, la valeur de leurs parts.
Attention : les associés de la SCI ne peuvent ni bénéficier d’un prêt à taux zéro ni utiliser leur plan d’épargne logement pour l’acquisition.
Prenez conseil auprès d’un notaire ou d’un avocat : il vous aidera à déterminer la solution la mieux adaptée à votre situation personnelle.
Adil 68 / janvier 2008
