Malgré la crise immobilière qui a sévi sur le territoire ces deux dernières années, on a pu assister à un net rebond des transactions de biens depuis le second semestre 2009. Par conséquent, il est bon de s’attarder sur l’imposition qui prévaut en matière de plus-value immobilière. Pour le calcul, on prendra en compte deux principaux paramètres : la destination du bien (résidence principale ou secondaire) et son ancienneté (logement neuf ou ancien).
L'exonération
Dans un premier temps, on doit rappeler que, sous certaines conditions, la résidence principale peut faire l'objet d'une exonération d’impôt sur la plus-value. En effet, considérant qu’il s’agit généralement du seul et unique patrimoine des ménages, l’État soulage de cette imposition les contribuables occupant leur logement jusqu’à sa vente effective. De même, la notion de résidence principale doit être justement appréciée. Il s’agit de tout ou partie de l’immeuble constituant la résidence effective et habituelle du propriétaire pendant la majeure partie de l’année. Mais là n'est pas le seul cas de figure pouvant engendrer une exonération. Si vous cédez un bien immobilier à la suite d’une séparation ou d’un divorce suivi d'une expropriation, vous serez également exonéré de taxes si l’intégralité de l’indemnité d’expropriation reçue est réinvestie dans l’acquisition d’un nouveau logement, d'un terrain à construire ou d'une construction neuve dans un délai d’un an maximum. En dehors de la résidence principale, il existe une autre exonération en matière de cession immobilière. Elle touche les ventes de terrains, parkings ou garages fermés dès lors que le montant de la vente ne dépasse pas 15 000 euros.
Les autres cas d'exonération
Il existe d’autres cas de figure pour lesquels l’État exonère les personnes physiques d’impôt. C’est le cas des titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie. Pour être exonérées, ces personnes ne doivent pas être assujetties à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et doivent justifier un revenu fiscal de référence inférieur à 9 560 euros, pour la 1re part, puis à 2 553 euros pour toutes les demi-parts supplémentaires, au cours de l’avant-dernière année qui précède la vente du bien. Enfin, même s’il ne s’agit pas de votre résidence principale, il existe une règle fiscale qui vous exonère d’impôt sur la plus-value dès lors que vous avez conservé le bien vendu durant un minimum de quinze années. Lors de la détermination de la plus-value, l’État accorde un abattement de 10 % pour chaque année de détention du bien immobilier à partir de la sixième année. Il y a donc une exonération totale au terme de quinze années révolues. Attention, il existe un cas de figure particulier dans le cadre duquel vous devez payer un impôt sur la plus-value immobilière même s’il s’agit de votre résidence principale. C’est le cas des logements neufs, réservés sur plan appelés Vefa — vente en état futur d’achèvement. Afin de ne pas encourager la spéculation immobilière, l’État oblige les vendeurs, uniquement durant les cinq années qui suivent la signature de l’acte d’achat chez le notaire, à payer la TVA sur le bien et l’imposition ordinaire de 28,1 % sur la plus-value réalisée, soit 16 % d’impôt auquel s’ajoutent 12,5 % de prélèvements sociaux.
Le paiement
À l’exception des cas cités ci-dessus, l’État prélèvera une taxe sur la plus-value immobilière réalisée. Doivent payer l’impôt sur la plus-value immobilière toutes les personnes physiques qui sont domiciliées en France, et ce quel que soit l'endroit où se situe le bien immobilier. Aux logements métropolitains s’ajoutent les départements d’outre-mer, mais pas ceux des territoires d’outre-mer. Les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu sont également concernées.
L’impôt à payer est composé d’une taxe sur la plus-value et des prélèvements sociaux. Le taux global atteint ainsi 28,1 % de la plus-value. La déclaration et le paiement de cette taxe ont lieu simultanément lors de la vente du bien immobilier chez le notaire. Celui-ci s’occupe de tout et peut vous aider à optimiser cette imposition. Pour cela, il faut prendre en compte le prix d’acquisition et le prix de cession. Ces derniers diffèrent du prix de vente et du prix d’achat dans la mesure où vous allez retrancher du prix de vente les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire, les frais liés aux certifications et aux diagnostics obligatoires, ou encore les indemnités d'éviction versées au locataire pour pouvoir vendre le bien libre d'occupation. Vous pouvez aussi déduire du prix de vente les honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ou encore les frais d’obtention de la mainlevée de l'hypothèque du bien. Concernant le prix d’acquisition, vous pouvez le majorer d’éventuels droits d’enregistrements ou de la TVA, des honoraires d’agences et du notaire, voire des frais de timbre et de publicité foncière, des droits de donation ou de succession.
Quoi qu’il en soit, lors de la vente, vous recevrez le montant de la cession du bien, net d’impôt.
