Finances Profitez des taux bas !

publiée le 17/09/2013 à 10:11  |  ,  par Frédéric Baert
En janvier 2012, avec un taux à 4,05 %, on pouvait emprunter enmoyenne 164 000 euros ; aujourd’hui,avec un taux à 2,95 %, c’est 181 000 euros, soit10 % de plus en unan et demi, à l’échellenationale.

En janvier 2012, avec un taux à 4,05 %, on pouvait emprunter enmoyenne 164 000 euros ; aujourd’hui,avec un taux à 2,95 %, c’est 181 000 euros, soit10 % de plus en unan et demi, à l’échellenationale.

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Contracter un prêt immobilier n’a jamais coûté aussi peu cher. Les taux record observés en France et en Isère permettent de s’endetter à moindres frais, d’augmenter son pouvoir d’achat immobilier ou de renégocier son crédit. Mais rigueur et prudence s’imposent lors de la prospection et de la signature du contrat.

Chanceux candidats à l’accession à la propriété en Isère ! Alors que les taux des prêts immobiliers n’ont jamais été aussi attractifs en France (2,95 % en moyenne), les établissements du département en proposent parmi les plus bas du pays. En juin dernier, on a ainsi pu trouver des chiffres impensables auparavant : 2,95 % sur vingt ans, 2,60 % sur quinze ans et même 2,35 % sur dix ans ! Pour mémoire, début 2012, il n’était pas rare d’emprunter à plus de 4 %.
« Ces taux historiquement bas permettent de solvabiliser des ménages qui ne pouvaient accéder à la propriété auparavant, analyse Vincent Delaunois, le président de la Fnaim 38. Quand on cumule la hausse des capacités d’emprunt avec la légère baisse des prix que l’on constate, la hausse du pouvoir d’achat immobilier est importante. » En janvier 2012, avec un taux à 4,05 %, on pouvait emprunter en moyenne 164 000 euros ; aujourd’hui, avec un taux à 2,95 %, c’est 181 000 euros, soit 10 % de plus en un an et demi, à l’échelle nationale. « En Rhône-Alpes, indique Vincent Delaunois, il y a eu 6 % de gain “seulement”, mais cela représente quand même environ 4,5 m2 de logement en plus ! ». C’est ainsi que l’on peut aujourd’hui acheter plus grand et/ou emprunter moins longtemps.

Ce qui plaît à toutes les parties. « L’élément le plus important pour un banquier, c’est le temps. Moins il prête son argent longtemps, plus il est heureux ! », observe Serge Maître, porte-parole de l’Association française des usagers des banques (Afub). Aussi ce dernier conseille-t-il de bien faire le tour de tous les établissements avant de contracter un prêt « et de ne pas rester obligatoirement accroché à la banque où l’on a un compte ». Chaque réseau a sa propre politique de taux et des profils-types de clients. « Certaines banques bannissent par exemple les primo-accédants, d’autres les artisans ou les professions libérales venant de se lancer », observe Jean Ginioux, le responsable Rhône-Alpes de Cafpi. Les différences de taux observées peuvent être liées à des facteurs très variés : la solvabilité et la situation professionnelle de l’emprunteur, bien sûr, mais aussi son âge ou certaines pathologies.

S’il est indispensable de faire le tour des banques avant de choisir à qui emprunter au meilleur taux, l’exercice peut s’avérer fastidieux pour qui manque de temps ou de mathématiques. Aussi le recours à un courtier (25 % des crédits en France, contre 50 % ailleurs en Europe) peut vous épargner bien des épreuves, comme le résume Jean Ginioux : « Nous connaissons parfaitement le marché, les us et coutumes de chaque banque, ce qu’elles veulent et ce qu’elles peuvent pour chaque profil d’emprunteur. » Les honoraires des courtiers sont variables, mais avoisinent généralement 1 % du montant du prêt. Ceux qui officient sur Internet prennent souvent moins, mais leur évaluation, sans contact direct avec le client peut rebuter certains et se révéler parfois moins pointue.

Les pièges à éviter

Parmi les pièges à éviter, les prêts à taux variable. A ceux qui s’en verraient proposer, Serge Maître, de l’Afub, conseille de refuser tout net : « En 2008, avec la crise, des milliers de gens se sont retrouvés avec 30 à 35 % d’endettement supplémentaire. Piégés ! » L’indice de référence de ces taux (l’Euribor) n’ayant de surcroît jamais été aussi bas, certains professionnels estiment qu’il y a 80 % de risque qu’ils remontent sur dix ans !

Si les taux diffèrent d’une banque à une autre, les frais annexes également : remboursement par anticipation, modulation si l’on change de mensualité ou de durée de crédit… Pour éviter de mauvaises surprises, penser à comparer le TAEG (Taux annuel effectif global) de chaque établissement bancaire. Il inclut le taux de base, les frais d’inscription, ceux de dossier et certaines primes d’assurances obligatoires (décès invalidité incapacité). Si votre banquier, lors de la négociation de votre prêt, vous propose d’autres assurances (voiture, auto, enfants…) et que vous cédez, sachez que la loi vous autorise à les résilier sous trente jours. Enfin, ne pas oublier les frais de fonctionnement des banques, « on va avoir affaire à elles pendant parfois vingt-cinq ans, rappelle Jean Ginioux. Et de petites sommes peuvent devenir grandes sur la durée… »
Si les taux bas profitent aux candidats à l’accession à la propriété, ils sont aussi une aubaine pour certains propriétaires. La renégociation du taux de crédit a été « le sport national du premier semestre », selon Jean Ginioux, qui affirme avoir vu des remises considérables, jusqu’à 40 000 euros ! Pour que l’opération soit intéressante, l’écart entre le taux originel et le taux actuel doit être de un point, la durée du montant restant dû en crédit doit être d’au moins dix ans et le capital restant dû d’au moins 100 000 euros. « On peut choisir d’alléger ses mensualités ou de raccourcir la durée du prêt, jusqu’à deux ou trois ans de moins », propose Serge Maître, qui rappelle que, sur le temps, le paiement de l’indemnité de remboursement anticipé (4 % avec les frais de garantie) vaut généralement la peine d’être payée : si vous baissez votre taux de 1 %, elle ne représentera par exemple que 0,2 % de plus sur vingt ans, soit une baisse réelle de ce dernier de 0,8 %.

Ayant reculé, entre septembre 2012 et juin 2013 de 53 points de base, les taux immobiliers peuvent-ils encore baisser ? « Une politique de taux hauts n’est pas pour demain, soutient Jean Ginioux, sauf événement international majeur, comme la défaillance d’un Etat européen. » De son côté, Vincent Delaunois, le président de la Fnaim 38, explique que « les banques veulent soutenir l’activité des marchés immobiliers. Tout le monde y trouve son compte : banques, acheteurs et agents immobiliers. Pour nous, l’important est que le marché soit fluide et que l’on arrive à se faire rencontrer l’offre de vente et l’offre d’achat. Aujourd’hui, les conditions sont optimales. »

Frédéric Baert

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