Immobilier neuf C'est le moment d’investir !

publiée le 17/09/2013 à 09:09  |  ,  par Propos receuillis par Nathalie Ruffier
Depuis l’après guerre, jamais les taux d’intérêts n’avaient été aussibas. Pour les professionnels de l’immobilier, ce serait une erreurde ne pas enprofiter.

Depuis l’après guerre, jamais les taux d’intérêts n’avaient été aussibas. Pour les professionnels de l’immobilier, ce serait une erreurde ne pas enprofiter.

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Le marché du neuf a connu un fort ralentissement en 2012. Après un début d’année délicat, les professionnels se veulent optimistes. Les prix restent stables, les autorisations de construire ont augmenté de 5,2 % à fin mai en Isère, alors que la tendance est toujours à la baisse pour Rhône-Alpes (-6,7 %)...

Avec 711 réservations enregistrées en 2012, le marché du neuf pour l’agglomération grenobloise a accusé l’an dernier une baisse de 49 %. Peut-on parler de mauvaise année ?

Effectivement, l’année 2012 n’a pas été bonne. Mais il faut prendre un peu de recul et comparer ce résultat à ceux des années précédentes. 2011 meilleure année depuis 2001 avec 1 454 réservations enregistrées.
Aussi, si l’on examine la situation sur les cinq dernières années, l’agglomération grenobloise et ses 27 communes se développent sur un trend moyen d’environ 1 200 logements par an.
Comparé à cette moyenne sur cinq ans, la baisse de 2012 serait donc plutôt de – 32 %.
On se rapproche finalement des – 28 % de moyenne nationale.

La situation s’est-elle améliorée en 2013 ?

Après un premier trimestre 2013 particulièrement mauvais, le marché montre quelques signes de reprise.
215 réservations ont été enregistrées au premier semestre cette année, soit un résultat quasi identique à celui du premier semestre 2012 (216).
C’est bon signe. L’agglomération a, rappelons-le, trois atouts majeurs : une croissance du PIB de 3 % grâce au dynamisme des laboratoires et entreprises de recherche, un taux de chômage inférieur de deux points au taux moyen français et un dynamisme d’investissement constant.
Cela doit vraiment permettre que les choses repartent. Certes, la conjoncture nationale reste difficile avec un taux de croissance nul, un endettement élevé et des finances chahutées. Mais nous restons dans une région privilégiée.
Nous ressentons bien sûr aussi ici un ralentissement. Mais nous avons les atouts pour ressortir de ce creux.

Les réservations ont donc repris au premier semestre sur l’agglomération grenobloise. Qu’en est-il des prix ? Ont-ils diminué ?

Non. De 3 528€ TTC en 2011, le mètre carré habitable hors stationnement est passé à 3 350€ TTC en 2012. Et il était à 3 550€ au premier semestre 2013. La tendance est donc à la stabilité des prix. C’est d’ailleurs une constante sur le sillon alpin. Pourquoi ?
D’abord parce que l’ensemble des promoteurs ont régulé les opérations, et adapté ainsi leur production au ralentissement du marché. Cela ne s’était pas fait en 2008. Mais cette stabilité des prix du neuf est aussi liée à ce qui se passe sur le marché de l’ancien. Si les prix restent aussi plutôt stables dans l’ancien - on enregistre un léger tassement de 5 à 6 % -, en revanche, les transactions sont plus rares et plus lentes. Or dix transactions dans l’ancien génèrent en moyenne 1,6 vente dans le neuf. Le ralentissement des transactions a donc un effet immédiat sur les ventes de neuf !

Faut-il s’inquiéter du repli des mises en ventes au premier semestre 2013 pour l’agglomération ?

semestres de 2012 et 2013, le repli est effectivement de 23 % avec 242 logements vendus. Mais nos adhérents ont freiné leur niveau d’activité compte tenu du ralentissement observé. Ce repli n’est donc pas gravissime. Avec 587 logements à vendre, le stock a, lui, augmenté de 9 %. Cela correspond à neuf mois de réservation.Cela reste raisonnable. C’est au-delà d’un an que l’on entre en zone rouge.

Avec près de 3 ans de stock de commercialisation, le Grésivaudan sera donc dans cette zone rouge ?

Malgré des réservations en hausse de + 52 % au premier semestre 2013, la communauté de communes du Grésivaudan voit son stock commercial augmenter de + 41 % en un an, ce qui correspond effectivement à quasiment trois ans de commercialisation au rythme de 2012. Mais les volumes restent faibles. Cela ne représente que 403 logements. Et les prix sont stables avec une moyenne de 3 600 €/m2 habitable, hors stationnement. Il s’agit donc d’être prudent. Les promoteurs ont déjà limité leur production.

Le coup de frein des investisseurs enregistré l’an dernier à Grenoble se poursuit-il ?

Le nombre de réservations aux investisseurs continue effectivement sa chute dans l’agglomération grenobloise. La part des investisseurs est passée de 51 % en 2011 à 32 % en 2012. Et elle était de 28 % au premier semestre 2013 ! La loi Duflot ne démontre pas encore son efficacité. Elle représente 15 % de l’activité du premier semestre 2013 sur les cinq départements de la FPI des Alpes (1), alors que la loi Scellier, dans sa dernière version, avait permis de réaliser 30 % de ventes aux investisseurs.

Est-ce à dire que le dispositif duflot ne permettra pas de relancer l’investissement ?

Je ne dis pas cela. Il faut que les investisseurs se l’approprient. Le dispositif permet de défiscaliser 18 % sur neuf ans, ce qui n’est pas négligeable. Le  lafond locatif pour l’agglomération grenobloise, classée en zone B1 est de 9,88 €/m². Avec le coefficient de forme et les surfaces annexes, on reste plutôt proche du loyer libre qui se situe entre 10,5 et 11€/m². Prenez un deux pièces de 45 m² avec un balcon de 6 m² et une cave de 4m², soit 10 m² d’annexes.
Le plafond de loyer se situera pour ce logement à 10,67 €. Mettons que ce T2 soit à 160 000 €, l’investisseur pourra déduire tout de même 28 800 € sur neuf ans, soit 3 200 €/an. L’intérêt du dispositif dépend bien sûr du plafond de loyer fixé. Et de ce point de vue, la récente décision du préfet de région de le réduire à 11,50/m² pour les baux conclus en 2013 en zone A disqualifie totalement le dispositif dans le Genevois français ! Il était auparavant à 12,27 %. La mesure va éloigner définitivement les investisseurs du Genevois français, avec ce plafond inférieur au prix du marché !

Est-ce le moment d’acheter ?

Et comment ! Depuis l’aprèsguerre, jamais les taux d’intérêt n’avaient été aussi bas. Ils se situent entre 2,8 et 3,2 %. Ne pas s’endetter à ces taux serait une erreur majeure. C’est une opportunité de se fabriquer du patrimoine à un coût dérisoire. Et pour Grenoble, même les primo-accédants ont cette possibilité.
De nombreuses zones éligibles au taux réduit de TVA existent encore. Grâce à cette TVA réduite, le prix du mètre carré voisine plutôt les 2 800 €.
C’est un privilège rare. L’agglomération grenobloise est l’une des seules, sur le sillon Alpin (Axe Valence – Genève), qui le permet. Espérons que cela dure. Nous sommes en effet inquiets car Bercy veut réduire le périmètre (de 500 à 300 m) des zones classées en zone de rénovation urbaines (ANRU).

Et quelle zone privilégier ?

Les zones les plus recherchées restent situées sur l’est de Grenoble, avec Corenc, Meylan ou Montbonnot. Mais la ville centre développe encore de nombreuses ZAC : Flaubert, Le Chatelet, La Presqu’île, l’Esplanade... Et le tram, élément très structurant, augmente l’attractivité des communes alentours, et notamment bientôt Saint-Martin-le-Vinoux, SaintÉgrève et le Fontanil. Depuis trois ans, les écarts de prix entre la ville centre et la Métro tendent à se réduire. L’effet
tram lisse les prix, les différences se gomment. Je reste très optimiste pour la région. On sent une véritable volonté de construire. Et les prix restent globalement moins chers qu’à Lyon.

Propos receuillis par Nathalie Ruffier

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